| Artículo | Mayo 2021 | El Periòdic d’Andorra |
L’habitatge constitueix un pilar bàsic de l’estat de benestar. Els cicles econòmics, tant nacionals com internacionals, han fet trontollar el mercat d’habitatge i han posat en escac els agents del sistema (i.e. oferents de demanda, operadors i demandants d’oferta).
En els darrers anys, la resposta institucional ha estat centrada en l’adopció de mesures puntuals i urgents per pal·liar aquestes situacions sobrevingudes derivades de les crisis econòmiques (recentment amb la Covid-19), com per exemple, l’aprovació de diferents partides pressupostàries per garantir ajuts a l’habitatge de lloguer i millorar les condicions d’accés i manteniment dels habitatges a les llars amb menys recursos, el programa d’impuls per a l’emancipació dels joves o, fins i tot, el Programa Renova de rehabilitació del parc immobiliari, especialment a resultes de la Llei 21/2018, del 13 de setembre, d’impuls de la transició energètica i del canvi climàtic, amb el clar propòsit de millorar l’eficiència i l’estalvi energètic i fomentar l’ús de les energies renovables dels edificis. Tot d’acord amb les competències exclusives en matèria d’habitatge atribuïdes al Govern (sense perjudici de les competències connexes dels comuns en matèria urbanística), per tal de promoure les condicions necessàries per fer efectiu el dret a gaudir d’un habitatge digne d’acord amb l’article 33 de la Constitució.
A l’inici de la legislatura, el Govern va assenyalar la recerca de solucions per l’habitatge com una de les seves grans línies d’actuació, quina importància s’ha acrescut encara més amb l’impacte ocasionat per la Covid-19, l’escassetat del parc immobiliari d’habitatge i l’increment dels preus de lloguer. La proposta s’emmarca dins un pla estratègic sobre habitatge que tingui present l’estat actual del mercat, les necessitats de la societat, les accions prioritàries a dur a terme i les necessitats de finançament.
En aquest context, al mes de novembre del 2020 va ésser aprovat per Govern, a proposta del ministre d’Afers Socials, Habitatge i Joventut, el Projecte de llei de creació de l’Institut Nacional de l’Habitatge (INH) que pròximament es farà realitat. Com s’estableix a l’exposició de motius de dita norma, la finalitat és donar resposta als reptes en matèria d’habitatge mitjançant la creació d’òrgans que tinguin la capacitat econòmica i funcional necessàries per proposar i analitzar tècnicament les línies directrius en matèria d’habitatge, inclosos els processos de promoció i equipaments relatius a l’habitatge i l’ordenació del territori, així com la realització d’un seguit d’actuacions de caràcter eminentment mercantil i financer. Així doncs, la futura norma preveu la creació d’un òrgan que, tot i estar connectat amb l’Administració, tingui l’autonomia suficient per portar a terme les funcions encomanades: l’INH.
En aquest sentit, l’INH es concep com un organisme autònom amb personalitat jurídica pròpia, plena capacitat d’obrar i patrimoni propi, amb independència de l’Administració i de les administracions comunals. De fet, es tracta d’una estructura tècnica i estable per a la gestió i el disseny de les polítiques d’habitatge amb una visió àmplia i transversal i és un dels projectes estratègics del full de ruta del Govern, l’Horitzó 23.
L’objectiu fonamental de l’INH és executar i gestionar les polítiques d’habitatge per tal de millorar l’eficiència del mercat immobiliari. Entrant al detall, l’INH té atribuïdes diverses funcions en relació amb les polítiques públiques d’habitatge, com ara redactar i traslladar propostes normatives al Govern —inclosa l’elaboració de plans estratègics—, així com polítiques d’informació i atenció ciutadana; però també ha de permetre la generació de sinergies amb el sector privat, per mitjà de la col·laboració públic privada.
Nogensmenys l’anterior, la clau de volta del projecte de llei és sens dubte la facultat atribuïda a l’INH de promoure la creació del Fons d’Habitatge concebut com un organisme d’inversió col·lectiva de participació públic privada, mitjançant l’aportació tant de capital com de béns immobles.
El fons estarà a l’empara de la normativa aplicable als organismes d’inversió col·lectiva de dret andorrà (OIC), sota el règim de supervisió de l’Autoritat Financera Andorrana i el control del Tribunal de Comptes, quin objectiu consistirà exclusivament en la promoció d’habitatge a preu assequible, ja sigui per la promoció de nous habitatges destinats a aquesta finalitat com per la rehabilitació d’habitatges per ser dedicats a la mateixa finalitat. Així doncs, el funcionament es basaria en l’obtenció de rendibilitat per destinar els fons a la construcció i rehabilitació d’habitatges a preu assequible, molt lluny de l’obtenció d’altes rendibilitats pròpies dels vehicles d’inversió immobiliaris de naturalesa privada. Per tant, l’objectiu de creació d’aquest fons és facilitar les polítiques d’habitatge a través d’aquest instrument.
Però, si bé el fons es tracta d’un vehicle pioner a Andorra, existeixen precedents en altres jurisdiccions adreçats a la recerca de noves solucions per suplir les mancances d’habitatge.
Així, el repte de facilitar habitatge a preu assequible suficient per la demanda actual és un problema que no afecta només el Principat d’Andorra, sinó d’altres països i, especialment, nuclis urbans en creixement exponencial. Aquestes inquietuds s’han posat de manifest en la Urban Agenda de les Nacions Unides, amb l’objectiu de dissenyar un full de ruta mundial pel desenvolupament urbà sostenible. El principal desafiament per les autoritats polítiques és, doncs, conèixer el límit de la intervenció pública en el parc immobiliari.
Les mesures per estabilitzar els preus del lloguer d’habitatge habitual han proliferat en els últims anys en diversos punts d’Europa —amb Berlín (Mietpreis-bremse) i París com a casos més destacats— i del món —amb l’Estat de Califòrnia al capdavant—. En aquest sentit, la capital alemanya ve assajant des de 2020 amb una normativa a cinc anys vist, tot amb la voluntat de frenar l’escalada en el preu de les rendes i preveient la imposició d’elevades sancions econòmiques per als propietaris que la incompleixin. Així mateix, la capital francesa, una de les ciutats on el lloguer és més car, ha fixat una banda màxima en funció dels barris. I, en aquesta direcció, Califòrnia ha transitat un camí similar, respecte el control de preus, però amb un efecte poc desitjat: en els dos mesos que van transcórrer de vacatio legis, els propietaris que potencialment s’anaven a veure afectats van desnonar als inquilins per poder subscriure nous contractes.
No obstant, cal tenir present que la tendència actual és reemplaçar les ajudes directes o subvencions en matèria d’habitatge o evitar un intervencionisme públic excessiu en el preu del lloguer, per un enfoc més de mercat. Al respecte, diferents països han desenvolupat, entre d’altres, les següent alternatives, en funció de la mida i les característiques pròpies de les jurisdiccions: el build-to-rent, la propietat compartida o el shared ownership, la verticalitat, el co-housing (mesura pionera a Dinamarca, juntament amb un model híbrid de finançament amb béns de domini públic), les tinences temporals de l’habitatge on es permet el propietari ser propietari d’un habitatge durant un número d’anys, l’habitatge col·lectiu o el co-living (figura recentment objecte de discussió entre els grups polítics andorrans) o l’ús d’associacions amb ànim de lucre limitat que reinverteixen els ingressos en habitatge assequible (Àustria o Països Baixos). I especialment a Europa el sector immobiliari experimentarà un canvi a resultes dels fons europeus Next Generation EU per impulsar la recuperació a la Unió Europea i, en particular, fomentar els projectes de rehabilitació d’edificis, eficiència energètica i regeneració d’àmbits urbans.
A més de l’anterior, alguns exemples de sinèrgies o col·laboracions públic privades els trobem al districte de Vathorst (Amersfoort als Països Baixos), amb un partnership 50:50 entre les autoritats locals i un consorci de propietaris per desenvolupar projectes immobiliaris sostenibles i a preu assequible, a Sidney amb l’anomenat Communities Plus Programme o, fins i tot, a Escòcia amb el National Housing Trust o Canadà amb els Real Estate Investment Trusts. A França i Espanya s’han utilitzat específicament vehicles de propòsit especial (SPVs) de naturalesa públic privada, concretament a Montpellier (e.g. SERM/SA3M) i a Madrid (SPV Madrid Calle 30), aquesta darrera per desenvolupar el projecte de transformació de la M-30.
Sense perjudici dels exemples anteriors, el Govern ha apostat per models dinàmics, disruptius, sostenibles i centrats en la col·laboració pública i privada, establint per tant sinèrgies, com ara la motivació d’aquest projecte de llei, la pròpia llei de mesures urgents en matèria d’arrendaments de finques urbanes o la posada en disposició al mercat de lloguer de més de 183 habitatges gràcies al canvi d’ús d’hoteler a residencial. Una actuació proactiva perquè l’habitatge a preu assequible no esdevingui una quimera, sinó que es transformi en una realitat.
El Periòdic d’Andorra.